벽선반을 검색하면 무게 이야기부터 나옵니다. 몇 킬로그램까지 버티는지, 나사는 몇 개를 박는지가 상품 설명 앞자리를 차지하죠.
세 들어 사는 집에서 돈이 걸리는 쪽은 무게가 아닙니다. 선반을 떼어 낸 자리에 남는 못 자국입니다.
그래서 벽선반을 달기 전에 벽이 누구 것인지부터 확인합니다. 내 집이면 벽 상태만 보고 뚫으면 됩니다. 전월세면 뚫기 전에 두 가지를 챙깁니다. 입주할 때 찍어 둔 벽 사진과 계약서 특약입니다.
나갈 때 얼마를 물어주는지가 못 자국 개수로 정해지지 않기 때문입니다. 민법은 임차인이 집을 원래 상태로 돌려놓고 반환하라고만 정해 두었습니다. 그 범위가 어디까지인지는 법원이 계약마다 따로 봅니다.
벽선반 하중을 확인해도 못 자국은 그대로 남는다
상품 설명의 하중 표시는 선반이 무너지는지만 알려줍니다. 선반을 떼어 낸 뒤 벽에 무엇이 남는지는 알려주지 않아요.
남는 것은 나사가 들어갔던 구멍과, 그 둘레가 부서지면서 벽지가 뜬 자국입니다. 못 자국이라고 부르지만 실제로는 구멍 하나보다 넓게 번집니다.
내 집이라면 이 못 자국을 메울지 그대로 둘지 직접 정하면 그만입니다. 몇 개인지 세어 볼 일도 없어요.
빌린 집에서는 같은 자국이 나갈 때 한 번 더 나옵니다. 집을 비우고 돌려줄 때 이것을 원래대로 돌려놓아야 하는지가 걸리거든요.
무게만 따져 보고 주문 버튼을 눌렀다가, 설치 안내문을 펼치고 나서야 나사 개수를 다시 센 적 있으시죠? 내 집이면 여기서 끝나는 이야기입니다.
빌린 집은 벽을 뚫기 전에 확인할 것이 하나 더 늘어난다
내 집에서 벽선반을 달 때 보는 것은 벽 쪽에 몰려 있습니다. 벽이 무엇으로 되어 있는지, 그 뒤로 배관이나 전선이 지나가는지, 어느 높이에 달지를 정합니다. 벽 안이 어떻게 되어 있는지 확신이 서지 않으면 시공하는 사람을 부르면 됩니다.
빌린 집에서도 이 확인은 똑같이 합니다. 다만 다 끝내고도 하나가 남아요. 이 못 자국을 나갈 때 어떻게 처리하느냐입니다.
같은 벽선반을 같은 나사로 달았는데 빌린 집에서만 문제가 남는 것은 벽의 소유자가 다르기 때문입니다. 내 집 벽에 낸 못 자국은 내 재산에 낸 것이고, 빌린 집 벽에 낸 못 자국은 남의 재산에 낸 것입니다.
이 하나를 정하는 것은 임대인의 성격이 아닙니다. 민법 조항과 그 조항을 읽는 법원입니다.
원상회복 범위를 법원이 계약마다 따로 정하는 이유
임차인의 원상회복의무는 민법 제615조와 제654조에 있습니다. 임대차가 끝나면 임차인은 주택을 원래의 상태로 회복해 반환해야 한다는 내용입니다.
조항이 정하는 것은 여기까지예요. 못 자국 몇 개까지 괜찮은지, 하나에 얼마인지는 법에 적혀 있지 않습니다.
그 범위는 대법원이 정리해 두었습니다. 계약을 맺게 된 경위와 계약 내용, 빌려줄 당시 집의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 함께 보고 구체적·개별적으로 정한다는 것입니다. 그래서 같은 크기의 못 자국이라도 어느 집에서는 임차인 부담이 되고 어느 집에서는 아닙니다.
여기에 하나가 더 붙습니다. 정상적으로 살기만 해도 생기는 마모를 법에서는 통상의 손모라고 부릅니다. 이 부분은 임차인에게 잘못이 없으므로 특약이 없는 한 임대인이 부담한다는 것이 법원의 판단입니다.
통상의 손모까지 임차인에게 지우려면 조건이 붙습니다. 법원은 임차인이 보수비용을 부담할 손모의 범위가 계약서 조항 자체에 구체적으로 적혀 있거나, 계약서가 분명하지 않으면 임대인이 말로 설명해 임차인이 그 취지를 분명히 인식하고 합의한 경우여야 한다고 봤습니다.
그래서 벽을 뚫기 전에 남겨 둘 것은 두 가지입니다. 하나는 입주할 때의 벽 상태고, 다른 하나는 계약서 특약입니다.
입주할 때 벽 사진을 남기는 순서
짐을 들이기 전에 찍습니다. 가구가 한 번 들어오면 벽 아래쪽이 가려져서 나중에는 같은 각도가 안 나와요.
방마다 벽 네 면을 한 장씩 담습니다. 그다음 눈에 띄는 자국은 가까이 붙어서 한 장 더 찍습니다. 앞사람이 남긴 못 자국이나 피스 자국이 있으면 이때 따로 찍어 둡니다.
찍은 날짜가 사진에 남게 둡니다. 휴대폰으로 찍으면 촬영 날짜가 사진 정보에 함께 저장되니, 편집 앱으로 다시 저장하지 말고 원본을 그대로 보관하세요.
선반을 달 자리는 달기 직전에 한 번 더 찍습니다. 입주할 때 사진과 설치 직전 사진이 있으면, 그 사이에 생긴 자국과 원래 있던 자국을 구분할 수 있습니다.
사진을 임대인이나 중개사무소에 한 번 보내 두면 날짜와 받은 사람이 함께 남습니다. 입주해서 확인한 상태라고 짧게 적어 보내면 됩니다.
사진이 남았으면 다음은 계약서 차례입니다.
계약서 특약에서 찾아볼 문구 3가지
계약서에서 볼 곳은 특약사항 칸입니다. 벽을 두고 쓴 문장이 있는지 세 가지로 나눠서 읽습니다.
벽을 직접 가리킨 문장
벽에 못이나 나사를 박지 않는다, 벽에 구멍을 내지 않는다처럼 대상이 벽으로 못 박혀 있는 문장입니다. 이 문장이 있으면 뚫는 것 자체가 약속을 어기는 일이 되므로, 뚫지 않는 방식으로 바꾸거나 임대인에게 따로 동의를 받고 시작해야 합니다.
원상복구만 한 줄 적힌 문장
퇴거 시 원상복구한다처럼 무엇을 어디까지 되돌리는지가 빠진 경우입니다. 법원은 임차인이 부담할 손모의 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있어야 통상의 손모까지 임차인에게 지울 수 있다고 봐 왔습니다.
임대인 동의를 조건으로 건 문장
시설물 변경 시 임대인의 사전 동의를 받는다 같은 문장입니다. 동의를 받았다는 사실이 나중까지 남아야 하니, 통화로 끝내지 말고 문자나 메신저로 주고받으세요.
세 가지 중 아무것도 없는 계약서도 많습니다. 그때도 임대인에게 한 번 묻고 답을 글로 남겨 두면, 나갈 때 서로 기억이 어긋날 일이 줄어듭니다.
특약 칸을 다 읽었으면 이제 두 갈래 중 하나로 정할 차례입니다.
우리 집 벽선반은 오늘 달까, 계약서부터 볼까?
내 집이면 오늘 답니다.
벽이 무엇으로 되어 있는지와 그 뒤로 지나가는 것만 확인하고, 확신이 서지 않으면 시공하는 사람에게 맡기세요. 계약서를 펼 일도, 사진을 남길 일도 없습니다.
전월세인데 특약에 벽 이야기가 없고 입주 사진도 있으면 답니다.
다는 자리를 달기 전과 단 뒤로 한 장씩 남겨 두세요.
전월세인데 특약에 벽 이야기가 있으면 그 문장을 따릅니다.
못을 박지 말라고 적혀 있으면 뚫지 않는 방식으로 바꾸거나, 임대인 동의를 문자로 받은 뒤에 답니다.
입주 사진이 없으면 오늘 벽부터 찍습니다.
지금 찍은 사진이 입주 당시를 증명하지는 못하지만, 적어도 이 뒤에 생긴 자국과는 구분됩니다.
같은 조건이라도 결론이 뒤집힐 수 있습니다. 대법원은 원상회복 범위를 계약마다 구체적·개별적으로 정한다는 태도이고, 특약 한 줄이나 빌려줄 당시 벽 상태에 따라 판단이 달라지기 때문입니다.
임대인과 이야기가 정리되지 않으면 한국부동산원과 LH가 운영하는 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 보증금 반환과 손해배상을 포함한 임대차 분쟁을 다루고, 온라인으로 신청하거나 전화로 예약한 뒤 방문해 접수합니다. 대표번호는 1644-5599이고, 평일 오전 9시부터 낮 12시까지와 오후 1시부터 5시 30분까지 운영합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서를 잃어버렸는데 특약은 어디서 확인하나요? A. 계약을 맺은 공인중개사무소에 계약서 사본을 요청하는 방법이 가장 빠릅니다. 임대인에게도 같은 계약서가 있으니 함께 요청해 두면 됩니다.
Q. 임대인이 말로만 못 박아도 된다고 했는데 그대로 믿어도 되나요? A. 말로 한 동의도 합의이긴 하지만, 나갈 때 서로 기억이 어긋나면 확인할 방법이 없습니다. 통화한 뒤에 말씀하신 대로 벽에 선반을 단다는 내용으로 문자를 보내 답을 받아 두면 그 내용이 글로 남습니다.
Q. 앞에 살던 사람이 낸 못 자국이 이미 있으면 어떻게 하나요? A. 입주할 때 그 자국을 가까이서 찍어 두는 것이 먼저입니다. 사진이 없으면 나중에 누가 낸 자국인지 가려내기 어려워집니다.
Q. 벽에 붙이는 접착식 선반은 원상회복과 상관이 없나요? A. 구멍은 나지 않지만 떼어 낼 때 벽지가 함께 뜯기는 경우가 있습니다. 접착식이라도 붙이기 전과 뗀 뒤를 사진으로 남겨 두는 편이 낫습니다.
Q. 나갈 때 못 자국을 직접 메워 놓아도 되나요? A. 임대인에게 먼저 알리고 어디까지 손댈지 맞추는 것이 안전합니다. 색이 맞지 않는 보수 자국이 남으면 오히려 이야기가 커질 수 있어서, 메울지 그대로 둘지를 정한 뒤에 손대세요.
Q. 벽선반을 떼지 않고 그대로 두고 나가도 되나요? A. 두고 가는 것도 임대인이 원하지 않으면 원상회복 대상이 됩니다. 남겨 두기로 했다면 그 합의를 문자로 남겨 두세요.
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